Более общее здесь. Ниже чуть подробнее. Если в будущем я буду что-то объемное добавлять в базовый текст, то я эти добавки буду писать красным.
Как построить дом у моря. Рекомендации:
1. Подбор земельного участка для дома
2. Проектные работы. Геология и геодезия земельного участка
3. Планировка участка под застройку
4. Инженерные системы наружные (на участке)
5. Планировка здания
6. Инженерные сети здания (зданий)
7. Юридическое оформление
8. Итого
1. Подбор земельного участка для дома
- Это большая и тяжелая работа. И займет она много времени и сил. Вам надо быть готовым к этому. Не надейтесь, что дистанционно обратитесь к местным риелторам и все образуется. Занимайтесь в первую очередь сами. Искать надо по всем каналам, риелторы, доски объявлений как в интернете так и на столбах, вывески на заборах продавающихся домов. Последнее, возможно, самое лучшее. Ходить, ездить, сидеть в инете. Будьте все время настороже, в этой сфере обманщиков и мошенников больше, чем людей.
- Риелторы. Почти все низкоквалифицированы. Если нигде не пригодился, если ничего не умеет — пошел в риелторы. Особенно выпукло это в Причерноморье. Заточены не на подбор того, что нужно вам, а на продажу того, что есть у него. Многие вообще просто обманщики, зная, не говорят о проблемах данного участка или дома, но выпячивают, а то и придумывают массу положительных моментов. Их утверждениям, что все юридически тщательно проверено относитесь с настороженностью. По факту они ни за что не отвечают и, скорее всего, ничего не проверяли. И если вдруг со временем обнаружится что-то юридически нехорошее, то вы останетесь с этой проблемой один на один.
- Юридическая сторона. Тут совет один, тотально проверять историю собственников и продаж: не ущемлены ли были права несовершеннолетних или недееспособных, нет ли в цепочке продаж стоящих на учете в наркологическом диспансере или в ПНД. Желательно поговорить с соседями, кто хозяева, или кто были хозяева, нет ли каких-то нехороших историй и т.д. К сожалению, лучше отказаться от покупки, чем рисковать.
- Инженерные сети на участке. Вода, канализация, газ, электричество. Проводной интернет тоже важен. Сейчас во многие частные дома проводят оптику. Это просто идеальное решение. Если на участок это все подведено, не «по границе» а вовнутрь, то вам повезло, вы сэкономили немало денег, времени и сил. Просто словам «газ по границе, подключитесь без проблем» не верьте. Совсем не факт, что вы сможете к этим сетям подключиться. Очень много случаев, когда все прямо за забором, а подключиться невозможно, или лимиты и мощности исчерпаны, или сама ветка строилась соседями, в их собственности и они не хотят нового подключения, поскольку уже сейчас давление газа слабое, сечение трубопровода на пределе нужной пропускной способности.
- Если все сети есть, перед покупкой посмотрите договоры на поставку хозяина с коммунальными службами. Часто бывает, что люди в доме жили десятилетия, и договоры либо затерялись, либо вообще не заключались. Тогда перед продажей собственник должен восстановить эти договоры поставки и при продаже передать их вам, а в договоре купли-продажи должно быть указано, что есть действующие договоры поставки воды, канализации, газа, электричества. После вступления в собственность идёте и перезаключаете договоры на себя в коммунальных службах.
- Если каких-то сетей нет, тщательно вникните, сможете ли вы их завести в дом, есть ли такая техническая возможность и сколько это будет стоить.
- Идеальный участок под будущий дом – со стареньким домиком обеспеченным всеми инженерными сетями, где много лет живут пожилые люди, которые решили дом продать и переехать к детям либо перебраться в квартиру.
- Желание иметь дом на первой линии у моря очень ошибочен. Не считая того, что такой участок будет стоить очень и очень дорого, есть еще масса недостатков. В сезон – отдыхающие, музыка в т.ч. и по ночам, пьянки-гулянки, фейерверки и прочее. В НЕсезон — круглосуточно мощный тугой мокрый ветер, чудовищная влажность, активная, с солью от моря. Плесневение и ржавчина всего, в т.ч. и внутри дома. В том числе контактов электроники и металла автомобилей. Чтобы в доме не пошла плесень, отопление приходится включать раньше, чем в Москве, а выключать позже. Поэтому, на мой взгляд, лучше всего 3-я -4-я линия. И близко к морю, и тише, и окружающими домами ваш дом хоть как-то защищен от ветра.
- Покупка готового дома, без сноса и постройки нового. Т.е., въехать и жить. Бойтесь построенного на продажу. Скептически относитесь к утверждению «строил для себя, но так получилось, что продаю». Скорее всего, строилось на продажу. Дома в коттеджных поселках, обычно, такие же, как и построенные на продажу штучно. Ну, может чуть лучше, но все равно недостаточно хорошИ. Цель построенного на продажу – уменьшить расходы, для получения максимальной прибыли. Это и материалы качеством очень ниже, и руки умением очень меньше. И отсутствие контроля. В том же лукошке — отсутствие контроля должностными лицами из-за «договоренностей» с подрядчиками/исполнителями.
2. Проектные работы. Геология и геодезия земельного участка
- Исполнить это надо обязательно и неукоснительно. Для геологического обследования участка берите на подряд хорошую опытную местную организацию. Обычно они же сделают и геодезию участка. На проектные работы берите проектировщиков, специализирующихся на работе в сейсмических районах. Проектировщики, работающие в несейсмике могут рассчитать и запроектировать дом неправильно. Это не значит, что они плохие специалисты, это значит, что сейсмика имеет массу специфичных технических решений, а у них нет такого опыта.
- Не слушайте разговоров «зачем вам тратиться, вот мы недалеко делали геологию (мы здесь давно строим и все довольны), давайте возьмем данные по аналогии». Делайте геологию именно своего участка, и именно в пятне будущего расположения здания, шурфов делайте не менее двух. Техническое задание для геологии и геодезии делают проектировщики, поэтому уже ко времени изысканий вам надо определиться с проектировщиками. С ними же уже определиться с ориентировочной площадью и расположением здания.
- Имейте ввиду, в стареньких домах почти всегда или под домом или рядом были погреба. Выясните это. Если погреб есть (был), и он попадает под пятно застройки, либо очень рядом, не засыпайте его. Возможно, что придется его и выкопать. Эту информацию должен получить проектировщик и затем он будет принимать решение, что с этим делать, как укреплять основание, либо какие мероприятия проводить.
- Имейте ввиду, что у 99% частных домов у моря нет центральной канализации. Используются т.н. септики (маркетинговое благозвучное название выгребной ямы). В старых домиках 100% есть эта выгребная яма. Надо обязательно выяснить где она находится, а геодезист должен точно её нанести на план. Это очень важная информация для проектировщика, т.к., если, яма попадает в пятно застройки нового дома, или ближе 4…6 метров, то это обязательно будет учитываться проектировщиком. Дело в том, что выгребная яма это место постоянно замачивающееся влагой. С широким и глубоким ослаблением грунта. (Уверен, что вы видели, что зона выгребной ямы со временем просаживается относительно окружающего грунта, и это без нагрузки, от собственного веса!). Т.е., если не провести мероприятия, укрепляющие основание, в этом месте фундамент нового здания обязательно просядет. С вытекающими очень большими затратами на восстановление прочности здания. Нередко восстановление невозможно, либо финансово не имеет смысла.
3. Планировка участка под застройку
- Перед тем, как начать планировать участок, надо хотя бы ориентировочно определиться с площадью основного здания, его этажностью, сезонностью или круглогодичным проживанием в нем. И надо понять, какие подсобные постройки или конструкции хозяева желают иметь: мастерская, погреб, винный погреб либо он будет частью погреба для продуктов, кладовка, гараж, навес, стоянка для машин, беседка, мангальница, баня и пр.
- Необходимо грамотно и удобно для пользования разместить на участке сам дом, вспомогательные строения, септик, если нет центральной канализации. Обязательно с учетом красных линий и противопожарных разрывов. Тут вам очень поможет проектная организация, в частности архитектор.
- Продумать, как будут идти тропинки (продумать маршруты потоков жителей и гостей), куда, где «зеленая» зона для посадок.
- Забор. Не надо делать для него фундамент, который будет выше земли. Не считая того, что это дорого, он, фундамент, препятствует ливневому водоотведению. У моря дожди — не просто дожди. Часто, очень, бывают такие осадки, что если они не уйдут вовремя в участка, то влага повреждает построенное. На участке получается «стакан», в котором будет стоять вода, разрушая основания строений и мешая нормальной жизни. Но, если уклон таков, что с проезжей части вода идет к вам на участок, то там, чтобы отсечь поток воды, такой фундамент для забора нужен.
- Следует понимать, что если влага идет к вам от соседа, вы поставили что-то, что не дает воде идти к вам и вода скапливается у соседа, сосед может в судебном порядке заставить вас удалить эту конструкцию, как препятствующую естественному движению влаги.
4. Инженерные системы наружные (на участке)
- Зная точки подключения к ХВС, центральной канализации или септику (редко, но и септики бывают общие), электричеству, газу, интернету, охране, если таковое есть, необходимо продумать места прокладки трасс по участку к местам ввода в здание. Помещения здания, куда вводятся инженерные сети, желательно размещать в сторону точек подключения.
- Необходимо заложить по участку электропитание ворот, калитки, домофон, освещение участка.
- Видеонаблюдение. По витой паре неизмеримо лучше и надежнее, чем Вай-Фай. А значит надо заранее проложить витую пару и электропитание к будущим камерам видеонаблюдения, либо надежные чехлы, сквозь которые потом протянутся кабели.
- Все подземные сети желательно закладывать в чехлах, для легкой замены в будущем.
- Контур заземления. Даже если электросети не потребовали исполнить, очень желательно сделать контур заземления (пусть, повторный), даже если «земля» приходит на участок вместе с фазой и нулем, что вряд ли. Соответственно, определиться с местом расположения этого контура.
- Если электросети контур заземления исполнить потребовали, то рекомендую сделать их два. Один для заземления вводного уличного щита (именно его требуют заземлить электросети), второй — для заземления электроснабжения здания (зданий). Чем меньше сопротивление контура заземления, тем лучше, тем более вероятно, что при проблеме, электричество будет перетекать в землю, т.к. у неё сопротивление меньше, чем у потребителей в доме.
5. Планировка здания
- Одноэтажный дом – лучше и удобнее. Но дороже, чем двух- трех или, тем более, четырехэтажный.
- Погреб. В условиях сейсмики лучше сделать отдельное здание с погребом. Либо полноценный подвал под основным, что дорого.
- Котельная – отдельное помещение. Не обязательно с отдельным входом, это по ситуации, но размещать котел и обвязку на кухне не стоит.
- Минимум два санузла, один основной с ванной, унитазом, раковиной, второй достаточно унитаза и раковины, можно добавить душевую. Хотя бы одна ванна в доме быть должна.
- Спальни не должны иметь общих стен с котельной и санузлами.
- Кухня должна быть отдельно от гостиной, но рядом с ней.
- Проходных комнат быть не должно.
- Гардеробные можно делать со входом из спальни.
- Терраса. Весьма полезное помещение. Выход на террасу можно сделать и из спальни (спален), и из гостиной, или только из гостиной. Террасу надо размещать не на въезд на участок. Но, знайте, что БТИ эту террасе включит в общую площадь здания, с соответствующим увеличением налогов.
6. Инженерные сети здания (зданий)
- Не стоит экономить на инженерке (кабели, трубы, коллекторы, котел, фитинги, УЗО-дифы-автоматы). Почти вся инженерка делается один раз на весь срок службы здания. Во всяком случае заменить инженерку это, фактически, сделать капитальный ремонт здания, с демонтажем полов, потолков и т.д.
- Газовый котел. Небольшому дому, до, примерно, 150-200 кв.м. достаточно настенного котла, без гидрострелок, коллекторов с насосами и пр. Если зданий несколько, но площадь их невелика, то дополнительные насосы желательны, хотя бы для того, чтобы регулировать направление отопления в неглавных зданиях.
- Бойлер косвенного нагрева на ГВС желателен, с одноконтурным настенным котлом. Это удобнее, чем котел двухконтурный. Но дороже.
- Газовый котел-2. Не стоит городить дымоходы и прочее. Лучше настенный газовый котел, с закрытой камерой сгорания и с коаксиальным дымоходом в стену. Это и практичнее и дешевле. Оголовок коаксиала лучше ставить зимний вариант, во избежание обледенения дымохода и остановки котла по аварии. Поэтому расположение котла надо выбирать с учетом вывода коаксиального дымохода не на парадный фасад.
- Для внутрипольного отопления («теплого пола»), обязательно насосно-смесительный узел и коллекторная группа с расходомерами (ротаметрами).
- Радиаторное отопление также желательно коллекторное (лучевое).
- Комнатные термостаты. Удобная, нужная вещь. Необходимо заранее определиться с их расположением и проложить к ним питание, а от них – кабели к сервоприводам отопления и теплого пола.
- Термоголовки на радиаторы. Нужны.
- Датчик наружной температуры. Нужен. Во всяком случае заложить каберь при строительстве от котла в необходимое место (северная сторона, не под дождем и солнцем, на высоте, примерно 3 м) не стоит ничего. После установки датчика также, если возникнет желание, программно в котле его отключить нет проблем. А вот если кабель не заложен установить такой датчик будет большая проблема.
- Водоснабжение. Если все потребители находятся близко, 5-7 м. максимум, можно обойтись без рециркуляции ГВС. Но, придется немного подождать, секунд 10-15-20, пока пойдет горячая вода.
- Полотенцесушители. Три варианта, от отопления, от рециркуляции ГВС, электрические. Решать надо по факту планировки, желаний и возможностей хозяина.
- Слабые токи (интернет, TV, сигнализация). Надо определиться с местом расположения мультимедийного (коммутационного) шкафа. Ко всем потребителям прокладка должна быть лучевая, от этого шкафа. Это касается как витых пар, так и коаксиальных кабелей.
- Электроснабжение. Необходимо определиться с «жизненно важными» потребителями, котел, насосы, сигнализация, холодильник, освещение путей эвакуации (лестница, коридоры) и прочее. Если у вас три фазы 15 кВт, то одну фазу выделить на них. Если одна фаза, то эти потребители в электрощите собирать так, чтобы они были отдельно.
- Электроснабжение-2. Разделяйте группами освещение и электроснабжение помещения. Делите помещения по группам. Кроме автоматических выключателей используйте дифавтоматы или УЗО. Не забудьте про вводное противопожарное УЗО с током отсечки 300 мА. Не забудьте, что в мокрых зонах (ванные, санузлы) ток отсечки дифа или УЗО должен быть 10 мА.
- Электроснабжение аварийное, когда прервалась подача электроэнергии. Есть несколько вариантов. Генератором, который включается автоматически с помощью АВР, генератором, запускаемым вручную, с предварительным переключением подачи электричества на генератор, с помощью ИБП (источника бесперебойного питания с аккумуляторами). Само аварийное питание может подаваться как на весь дом, так и только на важные потребители. Решение должно быть принято заранее и, в соответствие с этим решением, должна прокладываться электрика в доме.
7. Юридическое оформление
- Важно. Если у вас по месту есть надежный юрист, он за разумные деньги все или почти все, написанное ниже сделает быстрее и лучше, чем вы сами. Юрист не местный не поможет вам ускорить процедуры.
- Может быть как новое строительство, так и реконструкция старого строения.
- Если у вас на участке находится старенький домик под снос, надо понять, подходит ли он под оформление стройки как реконструкция. Это будет проще и быстрее. Если не подходит, если надо будет проходить процедуру «новое строительство», то надо этот старенький дом сносить и оформить снос. Этим мы добивается прекращения налогообложения за старый дом. Рекомендация. Если есть сарайчик, не мешающий строительству, его лучше пока не сносить. Пригодится и для складирования чего-либо, и для временного проживания рабочих. Если есть уличный туалет не мешающий стройке — тоже не сносите. Если туалета нет его надо сделать из подручных материалов и в том месте, где он не будет мешать до окончания стройки. По полном окончании стройки и при въезде собственников — снести а яму обеззаразить и закопать.
- Новое строительство имеет несколько этапов: разрешение на строительство, сам процесс строительства, ввод в эксплуатацию построенного. Только после оформленного ввода в эксплуатацию можно будет заниматься непосредственно подачей газа в приборы. Хотя процедуру проектирования, исполнения газовых трубопроводов, подключение к котлу, к варочной панели и духовке можно и нужно заниматься заранее. Газовые вопросы могут занять и полгода, за это время до предполагаемого ввода в эксплуатацию и начинайте заниматься газом. Или раньше.
- В настоящий момент существует ускоренная, упрощенная процедура ввода в эксплуатацию. Надо уточнять по месту.
- Еще раз повторю: грамотный честный юрист на месте избавит вас от многих проблем и в результате сэкономит намного больше денег, чем его вознаграждение. Вопрос как найти такого юриста висит в воздухе. «Грамотных и честных, желающих сэкономить заказчику» много, а грамотных, честных и желающих сэкономить заказчику исчезающе мало.
- Как и строителей. И риелторов. И поставщиков материалов. И консультантов. И посредников, представляющихся прорабами.
- Рекомендация. Вы должны понимать, что все, ну, почти все, вас хотят обмануть. Прочтите эту статью. И не так страшно завышение цен, особенно если вы не критически стеснены в средствах. Страшно занижение качества с целью не (сильно) повысить стоимость, но получить дополнительную прибыль. А это и уменьшение количества и качества арматуры, и уменьшение марки бетона, и применение металлочерепицы тоньше и с худшим покрытием, и некондиционный кирпич, и еще бесконечное количество ухищрений, которые кладут в карман недобросовестным людям деньги, одновременно сильно, иногда критически, ухудшающие качество и долговечность вашего дома.
8. Итого
Человек. Ты решил построить дом у моря и в нем жить со своей семьёй. Прекрасное желание. Остается только пожелать тебе вместительного и наполненного кошелька, побольше свободного времени и поменьше встреч с негодяями, обманщиками и подлецами на этом тернистом пути. Но побольше со специалистами, желающими честно заработать, неся добро и качество платящему. Здравия тебе и крепости духа.
9. Небольшое дополнение
Nastaev.RU — сопровождение строительства у Черного моря, консультации и помощь. Кому надо «подешевше, пусть покривше и похлипше», — не тратьте и свое и моё время.
